Splošni pogoji poslovanja

SPLOŠNI POGOJI POSLOVANJA POSREDNIKA V PROMETU Z NEPREMIČNINAMI

I. Pomen izrazov, vsebovanih v Splošnih pogojih

Določeni izrazi v teh splošnih pogojih imajo naslednje pomene:
Posrednik v prometu z nepremičninami je Virtus upravljanje d.o.o. Reka, DŠ: 46096970345, Brajda 10, Reka, katere gospodarska družba izpolnjuje pogoje za opravljanje dejavnosti posredovanja v prometu z nepremičninami, določene z Zakonom o nepremičninskem posredovanju (v nadaljevanju: posrednik).
Nepremičninski posrednik v prometu z nepremičninami je fizična oseba, ki je vpisana v imenik nepremičninskih posrednikov in je lahko zaposlena pri posredniku ali pa z njim sodeluje na podlagi posebne pogodbe ( v nadaljevanju: nepremičninski posrednik).
Nepremičninsko posredovanje pomeni opravljanje registrirane pridobitne dejavnosti posredništva v prometu z nepremičninami. Posamezni posli posredovanja v prometu z nepremičninami vsebujejo vse dejavnosti pri vzpostavljanju stika med naročiteljem in tretjo osebo ter pri pogajanjih in pripravah za sklenitev pravnih poslov, katerih predmet je določena nepremičnina (npr. nakup, prodaja, menjava, najem, zakup itd.) (v nadaljevanju: posredovanje).
Naročitelj je fizična ali pravna oseba, ki (v vlogi prodajalca, kupca, najemodajalca, najemojemalca ipd.) z nepremičninskim posrednikom sklene pisno pogodbo o posredovanju.
Pogodba o posredovanju je pogodba, ki v skladu z zakonom ureja obveznosti in pravice naročitelja in posrednika, z namenom sklenitve določenega pravnega posla o prenosu ali ustanovitvi določene pravice na nepremičnini (v nadaljevanju: pogodba).
Tretja oseba je oseba, ki jo nepremičninski posrednik poskuša spraviti v stik z naročiteljem, da bi se z njim pogajala za sklenitev določene pogodbe v zvezi z nepremičnino (v nadaljevanju: tretja oseba).
Zakon o nepremičninskem posredovanju je temeljni zakonodajni okvir, ki ureja pogoje za opravljanje poslov nepremičninskega posredovanja, način sklepanja in vsebino pogodb o posredovanju, splošne pogoje poslovanja, pravice in obveznosti posrednikov, zastopnikov in naročiteljev ter druge povezane dejavnosti (v nadaljevanju: zakon).

II. Splošne določbe

Ti Splošni pogoji poslovanja posrednika v prometu z nepremičninami (v nadaljevanju: Splošni pogoji) urejajo razmerje med posrednikom in naročiteljem, ki sklepata Pogodbo o posredovanju in so sestavni del te pogodbe.

III. Ponudba nepremičnin

Ponudba posrednika temelji na podatkih, prejetih v pisni in/ali ustni obliki od naročitelja kot lastnika nepremičnine (ali od njega za to pooblaščene osebe), ki se ponuja v prodajo, najem, zakup ali menjavo, in vsebuje opis in ceno nepremičnine oziroma ustanovitev določene pravice na nepremičnini.
Posrednik ni odgovoren za resničnost in točnost podatkov, ki jih je prejel od naročitelja.

IV. Pogodba o posredovanju v prometu z nepremičninami

S Pogodbo o posredovanju v prometu z nepremičninami (v nadaljevanju: pogodba), ki jo skleneta posrednik in naročitelj, se posrednik zavezuje da bo poskušal poiskati in z naročiteljem spraviti v stik tretjo osebo za namen pogajanja in priprave z namenom sklenitve določenega pravnega posla o prenosu ali ustanovitvi določene pravice na nepremičnini oz. v povezavi z nepremičnino, naročitelj pa se zavezuje, da mu bo po izpolnitvi pogodbenih pogojev plačal določeno plačilo za posredovanje (v nadaljevanju: plačilo)

Pogodba se sklepa v pisni obliki in za določen čas. Če se pogodbeni stranki s samo pogodbo ne dogovorita o roku, za katerega skleneta pogodbo, se šteje, da je pogodba sklenjena za obdobje 12 mesecev od dneva sklenitve, po dogovoru obeh strank pa se lahko večkrat podaljša.

Posrednik lahko to pogodbo prenese na druge posrednike, na poziv naročitelja pa mu je dolžan predložiti seznam teh posrednikov, pri čemer naročitelj ostane v pogodbenem razmerju samo s posrednikom, s katerim je sklenil pogodbo.

Pogodba o posredovanju preneha z iztekom obdobja, za katerega je bila sklenjena, če pravni posel, za katerega se je posredovalo, ni bil sklenjen v tem roku, ali z odpovedjo katere koli pogodbene stranke, ki jo je treba poslati nasprotni stranki pisno na naslov, naveden v pogodbi, ali na uradni elektronski naslov posrednika.

Odpoved pogodbe ne sme biti v nasprotju z načelom vestnosti in poštenja, do nje ne more priti ob nepravem času ali z namenom, da bi se posredniku odvzela pravica do plačila, v tem primeru ima posrednik pravico do dvojnega zneska plačila.

V primeru odstopa od pogodbe je naročitelj dolžan posredniku povrniti nastale stroške, za katere je bilo izrecno dogovorjeno, da jih bo naročitelj plačal posebej.

Če v 12 mesecih po prenehanju sklenjene pogodbe naročitelj ali njegov zakonski/zunajzakonski partner, oseba v njegovem ožjem krvnem sorodstvu ali svaštvu ali gospodarska družba, zavod ali druga pravna oseba, katere ustanovitelj ali zakoniti zastopnik je naročitelj ali katera od prej navedenih oseb, oziroma s katero ima sklenjeno pogodbo o zaposlitvi ali pogodbo o delu, sklene pravni posel, ki je posledica delovanja posrednika pred prenehanjem pogodbe o posredovanju, je dolžan posredniku plačati dvojni znesek plačila.

V. Ekskluzivno posredovanje

S pogodbo o ekskluzivnem posredovanju se naročitelj zavezuje, da za posredovano delo ne bo angažiral drugega posrednika.

Če je naročitelj v času trajanja pogodbe o ekskluzivnem posredovanju sklenil pravni posel preko drugega posrednika, za katerega je ekskluzivnemu posredniku dal naročilo za ekskluzivno posredovanje, je dolžan ekskluzivnemu posredniku plačati dogovorjeno plačilo ter morebitne dodatne dejanske stroške, ki bi nastali pri posredovanju za navedeni posel.

Posrednik je dolžan pri sklenitvi pogodbe o ekskluzivnem posredovanju naročitelja posebej opozoriti na pomen in pravne posledice pogodbene klavzule iz prejšnjega odstavka.
Druge določbe iz točke IV. se prav tako nanašajo na Pogodbo o ekskluzivnem posredovanju in se tako tudi uporabljajo.

VI. Obveznosti posrednika

Posrednik je pri posredovanju dolžan ravnati s skrbnostjo dobrega strokovnjaka, zlasti pa:

si prizadevati najti in spraviti v stik z naročiteljem osebo za sklenitev posredovanega posla,
seznaniti naročitelja s povprečno tržno ceno podobne nepremičnine,
pridobiti in opraviti vpogled v listine, ki dokazujejo lastništvo ali drugo stvarno pravico na predmetni nepremičnini, ter pregledati lastninsko-pravno dokumentacijo, ki mu jo predloži naročitelj,
opozoriti naročitelja v primeru očitnih pomanjkljivosti, pravic tretjih oseb ali drugih tveganj v zvezi s stanjem nepremičnine v zemljiški knjigi,
opraviti potrebna dejanja za predstavitev nepremičnine na trgu, ustrezno oglaševati nepremičnino in opraviti vsa druga dejanja, dogovorjena s pogodbo o nepremičninskem posredovanju, ki presegajo običajno predstavitev, za kar je upravičen do izplačila posebnih, vnaprej predstavljenih stroškov.
omogočiti ogled nepremičnin,
posredovati pri pogajanjih in poskušati skleniti pogodbo, če se je k temu posebej zavezal,
hraniti osebne podatke naročitelja in po pisnem nalogu naročitelja hraniti kot poslovno skrivnost podatke o nepremičnini, za katero posreduje, ali v zvezi s to nepremičnino ali poslom, za katerega posreduje,
če je predmet pogodbe zemljišče, mora preveriti namembnost zemljišča v skladu s predpisi o urejanju prostora, ki se nanašajo na to zemljišče,
obveščati naročitelja o vseh okoliščinah, pomembnih za nameravan posel, ki so mu znane ali mu morajo biti znane,
seznaniti naročitelja z določbami Zakona o preprečevanju pranja denarja in financiranja terorizma (Ur. l. RH št. 87/08),
v sodelovanju z odvetnikom pripraviti osnutke pogodb za pravni posel, za katerega posreduje.

VII. Obveznosti naročitelja

S sklenitvijo Pogodbe o posredovanju s posrednikom, se naročitelj zavezuje:
obveščati posrednika o vseh okoliščinah, ki so pomembne za opravljanje posredovanja in sklenitev pogodbe,
posredniku predložiti vso dokumentacijo za nepremičnino, ki je predmet pogodbe o posredovanju in ki je potrebna za opravljanje posredovanja in sklenitev pogodbe o posredovanju (svojo osebno izkaznico, izpisek iz zemljiške knjige, lastninski list, dokument za dokazovanje identitete nepremičnine, lokacijsko, gradbeno oz. uporabno
dovoljenje, odločbo o izvedenem stanju, energetski certifikat, dokazila o izpolnjevanju obveznosti do tretje osebe),
posredniku posredovati točne podatke o nepremičnini,
posredniku posredovati listine, ki dokazujejo njegovo lastništvo na nepremičnini oz. druge stvarne pravice na nepremičnini, ki je predmet pogodbe, ter posrednika opozoriti na vsa vpisana in nevpisana bremena, ki obstajajo na nepremičnini,
posredniku in tretji osebi, zainteresirani za sklenitev posredovanega posla, omogočiti ogled nepremičnine,
posrednika obvestiti o vseh pomembnih podatkih o zadevni nepremičnini, kar zajema zlasti opis nepremičnine in ceno,
po sklenitvi predpogodbe za posredovani pravni posel ali če ta ni sklenjena, po sklenitvi glavne pogodbe za to delo, plačati posredniku plačilo za posredovanje,
posredniku povrniti stroške, nastale pri posredovanju, ki presegajo običajne stroške posredovanja, če je tako dogovorjeno,
pisno obveščati posrednika o vseh spremembah v zvezi s poslom, za katerega ga je pooblastil, predvsem pa o spremembah v zvezi z lastništvom nepremičnine, oziroma obveščati posrednika, če na drug način sklene posredovani pravni posel ali odstopi od sklenitve takšnega posla.
Naročitelj ni dolžan pristopiti k pogajanjem za sklenitev posredniškega posla s tretjo osebo, ki jo je našel posrednik, niti skleniti pravnega posla. Naročitelj je posredniku odgovoren za škodo, če pri tem ni ravnal v dobri veri, in je dolžan povrniti vse stroške, nastale s posredovanjem, ki ne morejo biti nižji od 1/3 ali višji od dogovorjenega plačila.
Naročitelj je odškodninsko odgovoren, če je ravnal goljufivo, če je zamolčal ali posredoval netočne podatke, ki so bistveni za posel posredovanja s ciljem končanja posla posredovanja.

VIII. Plačilo za posredovanje

Posredniku za posredovanje pripada plačilo (v nadaljevanju: plačilo) v višini, določeni s pogodbo o posredovanju, do katerega je upravičen takoj po sklenitvi prvega pravnega akta (predpogodbe ali glavne pogodbe), ki ga je naročitelj sklenil z zainteresirano tretjo osebo, s katero ga je posrednik spravil v stik.
Na znesek odškodnine se obračuna DDV v višini 25 %.

Dogovorjeno plačilo za posredovanje zajema izvedbo vseh dejanj posrednika, navedenih v tej točki. VI. Splošnih pogojev
Posrednik lahko s pogodbo dogovori pravico do povračila dejanskih stroškov, potrebnih za izvršitev naročila, in zahteva vnaprejšnje plačilo za določene izdatke in stroške.

Če stranka sama ponudi posredniku večje plačilo za posredovanje ali nagrado, ki je večja od dogovorjene, lahko posrednik takšno nagrado sprejme, vendar pod pogojem, da ni v očitnem nesorazmerju z njegovimi storitvami, rezultatom njegovega dela in finančnim stanjem stranke.

Če po sklenitvi predpogodbe brez krivde naročitelja ne pride do sklenitve glavne pogodbe, se naročitelj zavezuje posredniku plačati fiksno plačilo za posredovanje pri nakupu in prodaji v višini 1.000,00 EUR, povečano za pripadajoči DDV.

Odstop naročitelja od izpolnjevanja obveznosti, prevzetih s predpogodbo ali drugim pravnim poslom, ki je predmet posredovanja, ne vpliva na naročiteljevo obveznost plačati posredniku nadomestilo za posredovanje v višini in na način, določen s tem členom in sklenjeno pogodbo o posredovanju.

Šteje se, da je posrednik omogočil naročitelju stik s tretjo osebo, če je neposredno pripeljal ali napotil tretjo osebo naročitelju na ogled zadevne nepremičnine, organiziral srečanje med naročiteljem in tretjo osebo z namenom pogajanja, sporočil naročitelju ime in priimek oz. podjetje, telefonsko številko, e-naslov ipd. tretje osebe ali te podatke naročitelja dostavil tretji osebi, ali pa je tretji osebi posredoval točno lokacijo zadevne nepremičnine.

IX. Višina plačila za posredovanje

Za sklenitev pravnega posla kupoprodaje se plačilo za posredovanje zaračuna v dogovorjenem odstotku od celotnega zneska kupnine, v primeru menjave nepremičnine pa v dogovorjenem odstotku od vrednosti nepremičnine, pridobljene z menjavo, vse v razponu od 2-4 %, za nepremičnine, katerih vrednost je manjša ali enaka znesku 35.000,00 EUR, pa je fiksen znesek 1.000,00 EUR, vse v kunski protivrednosti po srednjem tečaju HNB na dan plačila, vse povečano za pripadajoči DDV.

Za sklenitev pravnega posla najema ali zakupa se plačilo za posredovanje zaračuna v višini ene mesečne najemnine ali zakupa, povečano za pripadajoči DDV.

Plačilo za posredovanje se lahko izterja tako od prodajalca kot od kupca oz. najemodajalca / najemojemalca, če je z njimi sklenjena pogodba o posredovanju.

X. Končne določbe

Za vse, kar s temi Splošnimi pogoji ni izrecno določeno, se uporablja Zakon o nepremičninskem posredovanju, Zakon o obligacijskih razmerjih in drugi pravni predpisi.

Splošni pogoji veljajo od 8. 9. 2022.