Kupnja prve nekretnine može nam se činiti kao dugotrajan, kompliciran i skupocjen postupak, a često ne znamo ni kako i od kojeg koraka započeti. Osobito se zastrašujućim može činiti financiranje prve nekretnine, jer će odluka o našem novom domu ipak imati dugotrajan financijski utjecaj na naš život. U ovom tekstu donosimo vam kratak pregled opcija za financiranje prve nekretnine.
Za sve kupce koji nemaju dostupnu veću količinu novaca koje bi mogli slobodno uložiti u investiciju po vlastitom izboru, pa tako i u nekretninu, najčešći je odabir stambeni kredit. Stambeni krediti namjenski su krediti koji se odobravaju za kupnju kuće ili stana, ali i za izgradnju, dogradnju, rekonstrukciju i adaptaciju stambenih nekretnina. Obično se takvi namjenski krediti odobravaju uz upis hipoteke, odnosno založnog prava banke. Zbog toga je za postupak ugovaranja stambenog kredita iznimno važno da nekretnina ima “uredne papire”, odnosno da ispunjava kriterije pogodnosti upisa založnog prava banke u zemljišne knjige. Najčešće vrijednost hipoteke mora biti za 10 – 25 % veća od iznosa kredita, a ako je vrijednost hipoteke manja, kredit se odobrava uz veći depozit ili uz sudužnika.
Ako se prvi put upuštate u veću investiciju, ugovaranje stambenog kredita može vam biti potpuna nepoznanica. Zbog toga je vrlo važno unaprijed se informirati o osnovnim mehanizmima stambenih kredita, odnosno razumjeti tipove kamatne stope, valutnu klauzulu, načine otplate i otplatni plan. Osim toga, prije samog ugovaranja korisno je raspitati se o stambenim kreditima u raznim kreditnim institucijama te usporediti njihove ponude kako biste pronašli onu koja upravo vama najbolje odgovara. Jedna od opcija jest i isprobati besplatne usluge portala moj-bankar.hr na kojem se nudi profesionalna usporedba financijskih usluga svih većih banaka koje posluju u Hrvatskoj. Ako ne znate kako započeti s odabirom stambenog kredita u moru raznih ponuda, možda je upravo ovakva usporedba najbolji prvi korak u procjeni.
Osim istraživanja raznih ponuda stambenih kredita na financijskom tržištu, može biti korisno i informirati se o posebnim programima financiranja stambenih nekretnina. U Hrvatskoj posebni programi uključuju subvencionirane stambene kredite te program POS koje ćemo ukratko opisati u nastavku.
Program POS (Društveno poticana stanogradnja) jedan je od nekoliko programa koje provodi Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN). Za razliku od programa subvencioniranih kredita, APN je glavni akter tijekom cijelog postupka programa POS. To znači da APN izlazi na tržište nekretnina na način da gradi nekretninu, osigurava financiranje nekretnine te pod povoljnim uvjetima prodaje ili iznajmljuje stambenu nekretninu. Jedan od povoljnih uvjeta je cijena kvadratnog metra koja je niža od tržišne, odnosno ne može biti viša od etalonske cijene građenja četvornog metra stana uvećane za 50 %. Osim toga, pogodnosti uključuju i povoljne stambene kredite bez jamaca, uz kamatu od najviše 3 % te s rokom otplate do 30 godina ili 31 godine u slučaju korištenja jedne godine počeka.
Ipak, bitno je napomenuti da takve pogodnosti dolaze u paketu s nekim manje povoljnim uvjetima. Osim što je konkurencija među potencijalnim kupcima velika, ako ipak uspijete kupiti stan u programu POS, ta vas kupnja obvezuje da u njemu živite najmanje 10 godina. Prema izmjenama Zakona o društvenoj poticanoj stanogradnji te odluci Ustavnog suda vezanoj za tu izmjenu, stan kupljen u sklopu programa POS smije se iznajmljivati ili prodati tek po isteku 10 godina od sklapanja ugovora s APN-om. Ako stan prodate ranije, morat ćete APN-u isplatiti razliku između prodajne cijene stana i stvarne tržišne cijene u trenutku sklapanja ugovora. Također, ako želite kupiti POS-ov stan, potrebno je pratiti kad se i gdje raspisuju natječaji te imati pripremljenu svu potrebnu dokumentaciju. Osim toga, prilikom kupnje POS-ovog stana nemate prevelik izbor što se tiče samih nekretnina, njihove lokacije i izgleda.
Ako želite imati više utjecaja na sam izbor nekretnine u kojoj ćete stanovati, možda je pravi odabir za vas program POS+. U tom se programu građanima omogućuje da odaberu bilo koji novoizgrađeni stan na tržištu nekretnina te kupnju financiraju zajmom javnih sredstava uz mogućnost korištenja namjenskog kredita banke. Iznos zajma u programu POS+ iznosi 400 eura po metru kvadratnom stana, uz to da je maksimalni iznos zajma određen brojem članova kućanstva, i to na način da pripadna površina za jednu osobu iznosi 35 metara kvadratnih, a za svakog se sljedećeg člana površina povećava za dodatnih 10 metara kvadratnih. Izvor ostatka sredstava može biti stambeni kredit. Ako želite sudjelovati u ovom programu, poželjno je pratiti obavijesti o prekidu financiranja s obzirom na potrošeni iznos proračuna APN-a u pojedinoj proračunskoj godini. S obzirom na velik broj zainteresiranih, potrebno je brzo reagirati i pokrenuti postupak ako pronađete novoizgrađeni stan koji vam se sviđa.
Još jedna mogućnost financiranja prve stambene nekretnine jest program subvencioniranja stambenih kredita koji provode Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine te APN. Program se uspješno provodi na godišnjoj razini od 2017., a njegova je svrha pomoći mlađim građanima da kupe svoju prvu stambenu nekretninu. Konkretno, država pomaže pri otplati dijela stambenog kredita namijenjenog kupnji ili izgradnji stambene nekretnine tijekom pet godina otplate. Subvencija može iznositi od 30 do 51 % iznosa rate kredita, a visina subvencije računa se prema stupnju razvijenosti područja na kojem se nekretnina kupuje ili gradi.
I za ovu je mjeru potrebno ispuniti određene uvjete. Građani koji se žele prijaviti ne smiju biti stariji od 45 godina, a u svom vlasništvu ne smiju imati kuću ili stan pogodne za stanovanje. Osim toga, subvencioniranje stambenog kredita moguće je ostvariti za kupnju stana ili kuće, ili za gradnju kuće vrijednosti do najviše 1.500 eura po metru kvadratnom, odnosno do najvišeg iznosa kredita od 100.000 eura u kunskoj protuvrijednosti. Pri tome rok otplate kredita ne smije biti kraći od 15 godina. Ova je mjera osmišljena za poticanje stanovanja u manje razvijenim područjima, pa bi mogla biti savršena prilika za sve one koji sanjaju o životu u idiličnim krajolicima ruralnih dijelova Hrvatske. Zahtjeve za odobravanje ove subvencije podnosi banka s kojom ugovarate stambeni kredit, a koja ima ugovorenu suradnju s APN-om, i to nakon što je objavljen Oglas o početku subvencioniranja stambenih kredita. Kako biste započeli proces, potrebno je najprije odabrati željeni stan, kuću ili građevinsko zemljište te odabrati ponudu stambenog kredita koja vam najviše odgovara.
Odabir doma važna je odluka koja će utjecati na veći dio našeg života, kako u smislu životnog stila, tako i u financijskom smislu. S obzirom na težinu te odluke, većina nas želi oprezno promisliti o opcijama koje nam se nude, i to ne samo o lokaciji, kvaliteti, kvadraturi i izgledu nekretnine koja će ispuniti naše želje i u kojoj ćemo stvoriti svoj dom, već i o ništa manje bitnom faktoru financiranja našeg doma iz snova. Nadamo se da vas je ovaj mali vodič ukratko uputio u neke mogućnosti financiranja vaše prve nekretnine, a ako vas zanimaju dodatne pojedinosti, preporučujemo vam da posjetite službene stranice APN-a, Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine te portal moj-bankar. A kad odlučite krenuti u potragu za svojim novim domom, slobodno se obratite Molo Longo agenciji za prodaju nekretnina. Naši stručnjaci s višegodišnjim iskustvom rado će vam svojim savjetima pružiti stručnu pomoć i podršku u tom važnom pothvatu.
