Bilo da kupujete ili prodajete nekretninu, ako ste se prvi put našli na tržištu sve vam se može činiti komplicirano, zbunjujuće i nerazumljivo. U medijima se dosta često mogu čuti razne informacije iz svijeta nekretnina, ali baš ta velika količina raznih informacija možda vas zbunjuje.
Ponekad može biti teško pronaći one najjednostavnije definicije pojedinih pojmova, što nam također može otežati život. Ako ne znate od kud biste počeli s traženjem informacija, onda ste na pravom mjestu.
U ovom malom uvodu u svijet nekretnina želimo vam na jednom mjestu ukratko opisati nekoliko najvažnijih pojmova koje obavezno morate znati kad kupujete ili prodajete nekretninu.
Općenito o tržištu
Prema zakonskoj definiciji, nekretnina je zemljišna čestica, sve što je na njoj izgrađeno i sve što je s njom trajno povezano. U praksi to znači da se kao dio nekretnine računaju i sve instalacije neke kuće, kao i stabla posađena u njenom vrtu. Iako riječ nekretnina vjerojatno izaziva najprije asocijaciju na kuću ili stan, važno je imati na umu da se nekretninama smatraju i građevine i zemljišta.
Prema namjenama građevine mogu biti stambene, poslovne, industrijske itd., dok su zemljišta najčešće građevinska ili poljoprivredna. To osobito valja imati na umu ako planirate kupiti zemljište i graditi kuću, jer će vam u slučaju nesređenog statusa zemljište svakako zadati glavobolju.
Nekretnine imaju ogroman gospodarski i društveni značaj, što i samo tržište nekretnina čini posebnim. Za razliku od financijskih instrumenata kojima se trguje na financijskom tržištu, nekretnine na opipljiv način izravno utječu na živote svih ljudi. Tržište nekretnina oblikuju karakteristike nekretnina kao imovine.
Nekretnine imaju nisku likvidnost (teško ih je brzo zamijeniti za gotovinu), nepokretne su i nedjeljive (nemoguće ih je preseliti i teško ih je podijeliti), odlikuju se heterogenošću (svaka je nekretnina u tolikoj mjeri jedinstvena da ju je teško uspoređivati ili zamjenjivati), a često su slabo dokumentirane (mogu se pojaviti problemi u dokazivanju vlasništva i sl.).
Osim samih obilježja nekretnina, na tržište nekretnina utječe i velik broj sudionika, ali i velika vrijednost nekretnina, utjecaj države te poseban odnos koji ljudi imaju prema nekretninama. Prisjetimo se samo koliko su državne subvencije stambenih kredita utjecale na tržište: danas se u Hrvatskoj velik dio tržišta ravna prema rokovima za subvencije APN-a. Osim toga, visoke vrijednosti nekretnina znače da ljudi puno opreznije i rjeđe stupaju na tržište.
Dobro, ali o čemu onda ovisi moja cijena?
To je kompleksno pitanje, no ukratko možemo reći da cijena ovisi o lokaciji i kvaliteti nekretnine. Ali to svi već znamo. Pokušat ćemo vam dati malo detaljniji odgovor.
Na tržištu nekretnina uvijek postoji stvarna potražnja, jer ljudi trebaju sklonište i mjesto za život. Zbog toga cijena nekretnina stabilno raste, i upravo to nekretnine čini sigurnom investicijom. Ono što je svakako važno uzeti u obzir kad govorimo o vrijednosti nekretnina jest prostor. U pojam prostora ulaze lokacija, infrastruktura u okolici nekretnine (prometna povezanost, škole i vrtići i slično) te druga obilježja nekretnine i područja koje je okružuje.
Prostor čini nekretninu jedinstvenom i zbog prostora nikakve dvije nekretnine ne mogu biti iste. Tako se primjerice vrijednost dvaju stanova iste veličine i rasporeda prostorija u istoj zgradi može drastično razlikovati. Kako je to moguće? Uzmimo da zgrada nema lift i da se jedan stan nalazi na prvom katu i ima južnu orijentaciju, a drugi na četvrtom katu i ima sjevernu orijentaciju. Te razlike utječu na kvalitetu života u ta sva stana, zbog čega su im i vrijednosti drugačije.
Nadalje, promjene koje nastupaju u lokaciji na kojoj se nalazi neka nekretnina također utječu na njenu vrijednost. Primjerice, ako se planira uvođenje novih autobusnih linija u dosad slabo prometno povezano područje, vrijednost nekretnina na toj lokaciji zasigurno će porasti. Upravo zbog velikog broja raznih faktora koji utječu na vrijednost nekretnine, najbolje je procjene prepustiti stručnjacima.
Papirologija naša svagdašnja
Ono što mnoge ljude brine kad stupaju na tržište nekretnina jest dokumentacija. Ljudi se pitaju kakvi sve dokumenti postoje, što nam je potrebno ako prodajemo nekretninu, a na što moramo obratiti pozornost kad je kupujemo i slično. Pa krenimo redom.
Kad kupimo ili naslijedimo nekretninu, pravo vlasništva ne stječemo automatski, već tek nakon upisa u zemljišne knjige. Zemljišne knjige (ili gruntovnica) su registar u koji se upisuje pravno stanje nekretnina, odnosno prvenstveno pravo vlasništva.
S druge strane, katastar je službena evidencija nekretnina u kojoj su pojedine nekretnine (katastarske čestice) opisane, izmjerene i ucrtane u kartu. Na osnovi katastarskih planova vode se zemljišne knjige. Dakle, radi se o dva odvojena, ali povezana registra.
Ono što nam je svakako potrebno u poslovanju s nekretninama jest zemljišnoknjižni izvadak. Taj je dokument dio dokaz o vlasništvu (ili nekom drugom pravu koje se upisuje u zemljišne knjige). Zemljišnoknjižni izvadak sastoji se od tri lista. Posjedovnica (list A) sadrži opis glavnih obilježja nekretnine, kao što su katastarski broj, površina, adresa, način uporabe, izgrađenost i sl. Vlastovnica (list B) sadrži podatke o vlasniku nekretnine, promjeni vlasništva itd. Teretovnica (list C) sadrži informacije o pravima trećih osoba na nekretninu, odnosno u teretovnicu se upisuju hipoteke, pravo otkupa ili zabrana opterećenja i otuđenja i slična prava.
Osim dokumenata o vlasništvu, važan su dio transakcija s nekretninama i ugovori. Recimo da želite kupiti svoju prvu stambenu nekretninu i želite to učiniti preko programa APN. U tom ćete slučaju prije nego što službeno pokrenete postupak morati pronaći nekretninu koju želite kupiti i sklopiti s prodavateljem predugovor. Predugovor je dokument u kojem dvije strane službeno izražavaju namjeru da će u određenom roku sklopiti glavni ugovor, i to po uvjetima definiranima u predugovoru. Drugim riječima, to je dokument kojim potpisnici jamče da će u kasnijem trenutku potpisati „pravi“ ugovor.
Kad zaključite predugovor, morate dati kaparu kao jamstvo da ćete zaključiti glavni ugovor u definiranom roku. Iznos kapare dogovaraju ugovorne strane, ali u prodaji nekretnina standardno kapare iznose 10 % ugovorene kupoprodajne cijene. Moguće je dogovoriti i manji iznos kapare, a ako dogovorite veću kaparu, dio koji prelazi 10 % smatra se dijelom kupoprodajne cijene. Kapara se također smatra „cijenom“ odustanka. Ako ste dali kaparu i odustali od dogovora, kapara vam se ne vraća, a ako ste primili kaparu i odustali, vraćate dvostruki iznos. Naposlijetku, kad prođe dogovoreni rok, sklapate kupoprodajni ugovor po uvjetima iz predugovora i nekretnina je vaša.
Nastavlja se…
Nadamo se da vam je ovaj kratki uvod u svijet nekretnina bio od koristi. Ako želite saznati više o zemljišnoknjižnim dokumentima, preporučujemo vam stranice portala e-Građani, gdje možete saznati sve o postupcima izdavanja tih dokumenata, ako vas zanimaju načini financiranja stambenih nekretnina, svakako pročitajte ovaj tekst na našem blogu. Nadamo se da će vam nakon ovoga teksta biti lakše dalje istraživati sve što vas zanima o uzbudljivom svijetu nekretnina, a kad poželite stupiti na tržište, slobodno se obratite agenciji Molo Longo čiji će vam stručni tim pomoći da vam cijeli proces prođe glatko i bez problema.
