02.01.2023

Mali rječnik nekretnina: provizija agencije, porez i javni bilježnik

Mali rječnik nekretnina: provizija agencije, porez i javni bilježnik

Došao je i taj veliki dan za vas. Odlučili ste se za kupnju nekretnine, međutim još uvijek vam nisu u potpunosti jasne sve stvari poput poreza na promet nekretnina , provizije agenciji i uloge javnog bilježnika u cjelokupnom procesu. Ne brinite, u nastavku teksta donosimo vam detaljna objašnjenja pojedinih pojmova te naglašavamo najvažnije činjenice koje svakako trebate znati.
Prodavatelj određuje cijenu za svoju nekretninu koju želi prodati, a osim te cijene kupci imaju i dodatne troškove koje obavezno trebaju podmiriti. Iznos dodatnih troškova varira ovisno o nekoliko čimbenika.


Provizija agencije koju plaća kupac


Za početak tu je provizija agencije. Dakle, dogovorili ste se s agencijom, potpisali ugovor o posredovanju i u tom ste slučaju dužni platiti proviziju kao naknadu za obavljeni dio posla. Takozvana posrednička provizija izražena je u postotku koji iznosi 2 ili 3 % od dogovorene kupoprodajne cijene. Svakako provjerite što je sve uključeno u ovu naknadu. Ako, primjerice, kupite nekretninu za 200.000 eura, provizija će iznositi 4.000 ili 6.000 eura plus PDV. Bitno je napomenuti da prema zakonu agencija može naplatiti proviziju i kupcu i prodavatelju.


Provizija agencije koju plaća prodavatelj


Osim provizije koju je kupac dužan platiti agenciji za usluge posredovanja, u nekim situacijama prodavatelj je taj koji plaća proviziju. Vrlo vjerojatno je ta cijena već uključena u cijenu nekretnine koju na kraju plaća kupac. Iznos po kojoj prodavatelj prodaje svoju nekretninu naveden je u ugovoru o posredovanju sklopljenom između agencije i prodavatelja, no nije uopće važno je li taj iznos odredio u dogovoru s agencijom ili sam.
Bez obzira na sve troškove koji proizlaze iz suradnje s agencijom za nekretnine, rizici kojima se izlažete bez agencije jako su veliki, tako da vam savjetujemo da zapravo niti ne razmišljate o toj mogućnosti samostalnog kupovanja nekretnine bez posredovanja i pomoći agencije.


Koliko iznosi porez na promet nekretnina?


Prema Zakonu o porezu na promet nekretnina ne plaćaju se i taj porez i PDV, nego samo jedan od ta dva poreza. U većini slučajeva kada je pojedinac kupio, naslijedio ili na neki drugi način stekao nekretninu ili zemljište nije obavezan platiti PDV, nego porez na promet nekretnina. Radi se o jednokratnom porezu kojeg plaća kupac odnosno stjecatelj nekretnine prilikom kupovine iste. Zakon vrijedi i za strane i za hrvatske državljane. Porez na promet nekretnina iznosi 3 % od ukupne vrijednosti nekretnine, odnosno od cijene koja je navedena u kupoprodajnom ugovoru.
Ovo vrijedi samo za slučajeve kada kupujete nekretninu od privatne odnosno od fizičke osobe.


Iznimke od plaćanja poreza na promet nekretnina


Kupci su oslobođeni plaćanja ove vrste poreza u sljedećim situacijama:
  • ako stječu nekretnine u postupku vraćanja oduzete imovine,
  • ako je riječ o prognanicima i izbjeglicama koji stječu nekretnine zamjenom onih u inozemstvu,
  • ako su zaštićeni najmoprimci koji kupuju stambenu zgradu ili stan u kojem stanuju na temelju ugovora o najmu,
  • ako je kupac bračni drug, potomak ili predak te posvojenik i posvojitelj koji na temelju odnosa s primateljem uzdržavanja stječe nekretninu na temelju ugovora dosmrtnom ili doživotnom uzdržavanju i sl.
U slučaju stjecanja nekretnina koje se nalaze na područjima posebne državne skrbi, stjecatelj ima pravo na povlastice prilikom oporezivanja prometa nekretninama.


Kada je kupac oslobođen plaćanja poreza na promet nekretnina?


Ako kupac kupuje nekretninu od osobe odnosno od tvrtke koja ju je izgradila te koja je u sustavu PDV-a, tada ne plaća ranije navedeni porez od 3 %, budući da je već jednu vrstu poreza platio prodavatelj. To je PDV koji iznosi 25 % od ukupne cijene i već je uključen u tu cijenu po kojoj kupac kupuje nekretninu. S obzirom na činjenicu da u Hrvatskoj nema dvostrukog oporezivanja, kupac u toj situaciji ne plaća porez na promet nekretnina.


Koju ulogu ima javni bilježnik?


Javni bilježnik kao nositelj javnih ovlasti vodi računa o valjanosti, zakonitosti i obvezama koje proizlaze iz svih potpisanih dokumenata, pa tako i iz kupoprodajnog ugovora. On svojim potpisom i pečatom potvrđuje njihovu valjanost i autentičnost.
Kada govorimo o kupovini nekretnine javni bilježnik ovjerava ugovor o kupoprodaji. Trošak ovjeravanja tog ugovora iznosi oko 500 kuna. Prilikom ovjere istoga javni bilježnik dužan je prijaviti kupoprodaju u poreznom uredu, a porezna uprava šalje rješenje na kućnu adresu u roku od 15 - 30 dana od dana kada je ovjeren ugovor o kupoprodaji nekretnine. U rješenju su navedeni točan iznos i svi potrebni podatci za uplatu.
Porez na promet nekretnina mora se podmiriti u roku od 15 dana od dana zaprimanja Rješenja.