Došao je i taj veliki dan za vas. Odlučili ste se za kupnju nekretnine, međutim još uvijek vam nisu u potpunosti jasne sve stvari poput poreza na promet nekretnina , provizije agenciji i uloge javnog bilježnika u cjelokupnom procesu. Ne brinite, u nastavku teksta donosimo vam detaljna objašnjenja pojedinih pojmova te naglašavamo najvažnije činjenice koje svakako trebate znati.
Prodavatelj određuje cijenu za svoju nekretninu koju želi prodati, a osim te cijene kupci imaju i dodatne troškove koje obavezno trebaju podmiriti. Iznos dodatnih troškova varira ovisno o nekoliko čimbenika.
Provizija agencije koju plaća kupac
Za početak tu je provizija agencije. Dakle, dogovorili ste se s agencijom, potpisali ugovor o posredovanju i u tom ste slučaju dužni platiti proviziju kao naknadu za obavljeni dio posla. Takozvana posrednička provizija izražena je u postotku koji iznosi 2 ili 3 % od dogovorene kupoprodajne cijene. Svakako provjerite što je sve uključeno u ovu naknadu. Ako, primjerice, kupite nekretninu za 200.000 eura, provizija će iznositi 4.000 ili 6.000 eura plus PDV. Bitno je napomenuti da prema zakonu agencija može naplatiti proviziju i kupcu i prodavatelju.
Provizija agencije koju plaća prodavatelj
Osim provizije koju je kupac dužan platiti agenciji za usluge posredovanja, u nekim situacijama prodavatelj je taj koji plaća proviziju. Vrlo vjerojatno je ta cijena već uključena u cijenu nekretnine koju na kraju plaća kupac. Iznos po kojoj prodavatelj prodaje svoju nekretninu naveden je u ugovoru o posredovanju sklopljenom između agencije i prodavatelja, no nije uopće važno je li taj iznos odredio u dogovoru s agencijom ili sam.
Bez obzira na sve troškove koji proizlaze iz suradnje s agencijom za nekretnine, rizici kojima se izlažete bez agencije jako su veliki, tako da vam savjetujemo da zapravo niti ne razmišljate o toj mogućnosti samostalnog kupovanja nekretnine bez posredovanja i pomoći agencije.
Koliko iznosi porez na promet nekretnina?
Prema Zakonu o porezu na promet nekretnina ne plaćaju se i taj porez i PDV, nego samo jedan od ta dva poreza. U većini slučajeva kada je pojedinac kupio, naslijedio ili na neki drugi način stekao nekretninu ili zemljište nije obavezan platiti PDV, nego porez na promet nekretnina. Radi se o jednokratnom porezu kojeg plaća kupac odnosno stjecatelj nekretnine prilikom kupovine iste. Zakon vrijedi i za strane i za hrvatske državljane. Porez na promet nekretnina iznosi 3 % od ukupne vrijednosti nekretnine, odnosno od cijene koja je navedena u kupoprodajnom ugovoru.
Ovo vrijedi samo za slučajeve kada kupujete nekretninu od privatne odnosno od fizičke osobe.
Iznimke od plaćanja poreza na promet nekretnina
Kupci su oslobođeni plaćanja ove vrste poreza u sljedećim situacijama:
- ako stječu nekretnine u postupku vraćanja oduzete imovine,
- ako je riječ o prognanicima i izbjeglicama koji stječu nekretnine zamjenom onih u inozemstvu,
- ako su zaštićeni najmoprimci koji kupuju stambenu zgradu ili stan u kojem stanuju na temelju ugovora o najmu,
- ako je kupac bračni drug, potomak ili predak te posvojenik i posvojitelj koji na temelju odnosa s primateljem uzdržavanja stječe nekretninu na temelju ugovora dosmrtnom ili doživotnom uzdržavanju i sl.
Kada je kupac oslobođen plaćanja poreza na promet nekretnina?
Ako kupac kupuje nekretninu od osobe odnosno od tvrtke koja ju je izgradila te koja je u sustavu PDV-a, tada ne plaća ranije navedeni porez od 3 %, budući da je već jednu vrstu poreza platio prodavatelj. To je PDV koji iznosi 25 % od ukupne cijene i već je uključen u tu cijenu po kojoj kupac kupuje nekretninu. S obzirom na činjenicu da u Hrvatskoj nema dvostrukog oporezivanja, kupac u toj situaciji ne plaća porez na promet nekretnina.
Koju ulogu ima javni bilježnik?
Javni bilježnik kao nositelj javnih ovlasti vodi računa o valjanosti, zakonitosti i obvezama koje proizlaze iz svih potpisanih dokumenata, pa tako i iz kupoprodajnog ugovora. On svojim potpisom i pečatom potvrđuje njihovu valjanost i autentičnost.
Kada govorimo o kupovini nekretnine javni bilježnik ovjerava ugovor o kupoprodaji. Trošak ovjeravanja tog ugovora iznosi oko 500 kuna. Prilikom ovjere istoga javni bilježnik dužan je prijaviti kupoprodaju u poreznom uredu, a porezna uprava šalje rješenje na kućnu adresu u roku od 15 - 30 dana od dana kada je ovjeren ugovor o kupoprodaji nekretnine. U rješenju su navedeni točan iznos i svi potrebni podatci za uplatu.
Porez na promet nekretnina mora se podmiriti u roku od 15 dana od dana zaprimanja Rješenja.
